Novità per i contratti di locazione concordati e 3+2

Dal 30 marzo scattano le novità per i contratti di locazione concordati a cominciare dall’estensione della formula “3+2” a tutti i comuni, anche piccoli.

Le novità
1) per stipulare un contratto concordato non c’è più l’obbligo dell’assistenza delle organizzazioni di proprietari e inquilini.
2) i contratti “3+2” possono essere stipulati per le abitazioni ubicate in tutti i comuni, non sono più riservati ai soli centri urbani ad «alta tensione abitativa».
Gli adeguamenti del canone, salvo che il locatore opti per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.
3) contratti “transitori”: non superano i 18 mesi e possono essere stipulati in tutti i comuni. In questo caso deve essere specificato il motivo della transitorietà, da provare (se la durata supera i 30 giorni) con apposita documentazione;
4) contratti fino a 30 giorni:  affitto e ripartizione degli oneri accessori sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.
5) contratti per studenti universitari: possono riguardare immobili siti nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea in un comune diverso da quello di residenza. Possono avere durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

Agevolazioni fiscali
1) il reddito imponibile dei fabbricati locati è ridotto del 30%,
2) se si sceglie la cedolare secca:
– l’aliquota è ulteriormente ridotta al 10% in presenza di contratti relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad “alta tensione abitativa”;
– la cedolare sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione,  sulla risoluzione e sulle proroghe.

Detrazioni fiscali
1) Ai soggetti titolari di contratti di locazione relativi ad abitazione principale, stipulati o rinnovati, spetta una detrazione pari a:
€ 495,80, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
€ 247,90 se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.
2) Ulteriore detrazione riguarda:
i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei 3 anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 Km dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;
i giovani dai 20 ai 30 anni, che stipulano un contratto da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro a cui sono stati affidati.
In tali casi, spetta una detrazione, per i primi 3 anni pari a:
– € 991,60, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
– € 495,80, se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.
Le suddette detrazioni da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole.
3) con i contratti a canone concordato, a prescindere dal luogo di ubicazione, ai fini Imu/Tasi l’imposta è determinata applicando riduzione al 75%.

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Spesometro: in arrivo esoneri ampli

L’Agenzia delle Entrate ha annunciato un provvedimento per escludere dallo spesometro 2016 una serie di operazioni. In particolare si tratta di:
– operazioni attive di importo inferiore a 3.000 euro, al netto dell’IVA, realizzate da commercianti al minuto, e a 3.600 euro al lordo dell’IVA, realizzate da agenzie di viaggio;
– l’esclusione generalizzata per le operazioni effettuate dalle Pubbliche Amministrazioni e dalle Amministrazioni autonome (al di là dell’emissione o meno di fattura elettronica);
– l’esclusione di tutti i dati già trasmessi al sistema “Tessera Sanitaria”, da parte sia dei soggetti obbligati (medici, odontoiatri, farmacie, parafarmacie, psicologi, infermieri, ostetriche/i).
Si tratta in gran parte delle medesime esclusioni che erano state previste (con analogo provvedimento) lo scorso anno, con riferimento ai dati 2015.
L’impatto maggiore dunque sembra riguarderà le operazioni del settore sanitario. L’esonero infatti coinvolgerà tutti coloro che hanno effettuato l’invio dei dati al sistema “TS”, a prescindere dalla norma istitutiva dell’obbligo.
Infine, in conseguenza dell’abolizione della comunicazione delle operazioni “black list” già dai dati relativi al 2016, non sarà più obbligatorio l’utilizzo del quadro BL del modello polivalente, potendosi avvalere anche dei quadri FN e SE.

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31 marzo, seminario Studio Menin «Assunzioni, agevolazioni, flessibilità»

Finita la stagione delle assunzioni detassate, annullati strumenti come i voucher così fortemente diffusi e contestati, riscritto il mercato del lavoro con il jobs act, di fronte a una ripresa impercettibile e lenta, come possono agire le imprese, soprattutto piccole, medie e artigiane sul fronte occupazionale? Quali strumenti, possibilità e agevolazioni hanno in questo momento? Su quale flessibilità in entrata e in uscita possono contare?

Il nuovo seminario dello Studio Menin rivolto alle imprese prova a fare il punto sugli attrezzi normativi, legali, fiscali a disposizione in questo momento delle imprese.

Il seminario rientra in un ciclo di incontri di formazione che lo Studio Menin mette a disposizione delle imprese locali, forte della sua esperienza di consulente del lavoro che guarda al futuro.

Per confermare la partecipazione, scrivere a comunicazione@studiomenin.it

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Apporto da terzi e atti simulati in mancanza di reddito: no al redditometro

Una serie di sentenze della Corte di Cassazione è intervenuta in merito al redditometro e al suo utilizzo di fronte a un reddito inesistente o ridotto.
La questione su cui si è espressa la Corte è il dubbio che le manifestazioni di spesa del contribuente (su cui poggia il redditometro) possano o meno giustificare apporti di capitale in una società.
La Corte si è appellata all’art.53 della Costituzione, sulla giusta tassazione del reddito reale, concludendo che le due cose possano coesistere. Questo varrebbe sia per l’intestazione di un immobile sia di fronte a casi di cosiddetto “simulato acquisto” di un bene: entrambe le situazioni non devono necessariamente o automaticamente far presumere il possesso di un reddito. L’importante, secondo i giudici, è la necessità di indagare sempre la sostanza dell’operazione e pertanto se la stessa è realmente accaduta e in caso positivo in forza di quali risorse economiche.
Sono frequenti infatti i casi di immobili acquistati da terzi soggetti, ad esempio dai genitori che provvedono anche ai relativi pagamenti rateali (si pensi ai mutui, piuttosto che agli acquisti mediante leasing). Al Fisco, hanno ribadito i giudici, resta solo da verificare che realmente il soggetto terzo sia “affidabile”, ossia sia in grado di sostenere l’esborso finanziario e allo stesso tempo abbia risorse legittime e frutto di redditi tassati o di risparmi legittimamente accumulati nel tempo.
Nel caso di atti simulati simulati (ad esempio falsi titoli mai emessi e successivo conferimento di capitale) possono finire giudicati in altre sedi giudiziarie ma non giustificati fiscalmente con l’uso del redditometro.
Ai fini fiscali infatti, secondo la Corte, rivela solo un fatto: l’atto è finto e anche la movimentazione di denaro sottostante non è mai avvenuta. Ma proprio l’assenza di qualsiasi esborso impedisce un accertamento redditometrico, mancando il presupposto fondamentale della reale spesa sostenuta.

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Fatture con descrizioni generiche: costi indeducibili e IVA indetraibile

Può capitare di emettere o di ricevere fatture con la descrizione generica della prestazione. Tuttavia le conseguenze potrebbero essere amare:  i costi diventano indeducibili ai fini delle imposte dirette e l’IVA indetraibile con possibile multa da euro 1.000 a euro 8.000.
Perché? Per quanto riguarda le imposte sui redditi vale la regola per cui il costo, per poter essere dedotto, deve non solo essere esistente ma anche inerente: secondo la Corte di Cassazione deve quindi trattarsi di una «spesa che si riferisce ad attività da cui derivano ricavi o proventi che concorrono a formare il reddito di impresa».
La stessa Corte ha anche stabilito che a provare quella inerenza sia il contribuente stesso. Quest’ultimo, oltre a fornire tutta la documentazione per giustificare il costo, dovrà anche dimostrare – sono sempre parole della Cassazione – «la coerenza economica dei costi sostenuti nell’attività d’impresa, ove sia contestata dall’Amministrazione finanziaria anche la congruità dei dati relativi a costi e ricavi esposti nel bilancio e nelle dichiarazioni».
Per l’IVA la legge è chiara fin dal principio: in fattura devono essere esplicitate «natura, qualità e quantità dei beni e dei servizi formanti oggetto dell’operazione»
Dunque, se la descrizione generica è evidente che non consente d’identificare l’oggetto della prestazione, né rispetta prinicipi di trasparenza e conoscibilità, necessari alla amministrazione finanziaria per le attività di ispezione e controllo. Da qui la sanzione. Dunque: fate attenzione.

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