Immobili in comodato: si può chiedere il rimborso Iva sui lavori?

E’ possibile chiedere il rimborso dell’Iva assolta sulle spese di miglioramento, trasformazione e ampliamento di un immobile di proprietà altrui, detenuto in comodato?


L’amministrazione finanziaria ha più volte ribadito di no, perché vale sempre la condizione che siano beni, acquisiti o importati, ammortizzabili.
Secondo l’Agenzia delle entrate gli immobili concessi in uso o in comodato, non essendo ammortizzabili, non rientrano nella fattispecie. Le opere eseguite, infatti, non sono di proprietà del soggetto che le ha realizzate, giacché in base ai princìpi civilistici accedono ad un immobile di proprietà altrui. Di conseguenza, tali opere non possono essere iscritte nel bilancio come beni ammortizzabili propri del soggetto che le ha effettuate.
Giudizio ribadito dalla Corte Costituzionale secondo cui il rimborso si riferisce a beni strumentali e ammortizzabili: devono dunque ricorrere entrambe le condizioni «poiché un bene può essere strumentale senza essere ammortizzabile (è il caso del terreno rispetto all’opificio) e, viceversa può essere ammortizzabile pur non essendo strumentale (è il caso dei fabbricati civili posseduti dall’impresa)».
Discorso diverso per la detrazione. E’ detraibile infatti l’imposta assolta per i beni e servizi acquistati nell’esercizio dell’impresa, se utilizzati per realizzare operazioni imponibili o ad esse assimilate ai fini della detrazione. Questo funziona a prescindere dall’ammortizzabilità del bene, perché ha rilevanza la sola destinazione potenziale impressa al bene stesso, da valutare in prospettiva, di modo che la stessa rimane “sospesa” fino a quando si verifica la destinazione effettiva del bene all’interno o meno della sfera giuridica dell’operatore.

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Detrazioni fiscali per acquisto immobili durante il 2017

E’ stata prorogata a tutto il 2017 l’agevolazione fiscale prevista per acquisti di immobili abitativi in classe energetica A o B di nuova costruzione: gli acquirenti persone fisiche possono portare in detrazione dall’Irpef il 50% dell’Iva applicata in fattura dal costruttore.


Per essere ammessi al beneficio fiscale l’acquisto dell’immobile deve perfezionarsi nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 ed il 31 dicembre 2017. A tal fine è rilevante la data di trasferimento della proprietà e non la semplice stipula del contratto preliminare di compravendita, pur se integrata dal versamento da parte dell’acquirente di acconti prezzo o caparre confirmatorie.
Come per le detrazioni Irpef anche per le ristrutturazioni edilizie, lo sconto fiscale in questione non può essere fruito interamente nell’anno d’imposta in cui si procede all’acquisto ma deve essere ripartito su un periodo di dieci anni (anno di acquisto dell’immobile e nove successivi). A differenza di quanto previsto per il bonus per ristrutturazioni edilizie, per il quale è previsto un plafond massimo di fruibilità pari a € 48.000/€ 96.000, la detrazione Irpef in questione non è soggetta ad alcun limite.
Il vostro consulente vi può aiutare a districarvi nella normativa.
Sono comunque agevolati gli acquirenti “soggetti passivi Irpef”, dunque persone fisiche, imprenditori individuali e tutti i soggetti che producono redditi in forma associata quali società semplici, S.n.c., S.a.s. per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.
Relativamente, invece, al lato del venditore la norma parla di cessioni effettuate da parte di “imprese costruttrici”; pertanto, rientrano certamente in questa categoria le imprese che hanno costruito l’immobile ex novo (direttamente o mediante contratto di appalto). L’agevolazione è estesa anche alle cessioni da parte di imprese che abbiano realizzato sugli immobili esclusivamente lavori di ripristino o, comunque, di ristrutturazione. Se invece il costruttore si sia limitato a una mera manutenzione straordinaria sull’abitazione, nella compravendita non sarà in alcun modo applicabile l’agevolazione in questione.
La detrazione non si applica soltanto agli acquisti della “prima casa” ma anche agli acquisti della “seconda casa” o della “terza casa”, comprese le abitazioni di lusso; dovrà tuttavia trattarsi sempre di immobili aventi destinazione residenziale. L’agevolazione in esame può applicarsi inoltre anche alla pertinenza dell’unità abitativa (posto auto, box, cantina, etc.) realizzata o ristrutturata in classe energetica A o B, a condizione che l’acquisto della stessa avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.
Peraltro, è prevista anche la possibilità di cumulare – seppure con determinati limiti – la detrazione in questione con altre agevolazioni fiscali connesse agli immobili. Ad esempio, nel caso di acquisto di un’abitazione in classe energetica A o B, facente parte di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione, l’acquirente sarà ammesso sia alla detrazione del 50% dell’Iva sull’acquisto, sia alla detrazione Irpef del 50% calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile (articolo 16-bis, comma 3, del Tuir).
Nel rispetto del principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, tuttavia, il 50% dell’Iva già recuperato con la detrazione per gli immobili “a risparmio energetico” dovrà essere “scorporato” dal prezzo di vendita su cui computare il 25% previsto per gli acquisti di immobili facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati, onde evitare duplicazioni.
Infine, va ricordato che la detrazione Irpef per l’acquisto di immobili in classe energetica A o B è basata sull’Iva pagata dall’acquirente nel corso dell’anno secondo il “principio di cassa”.

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Immobili all’estero: il quadro RW nella dichiarazione dei redditi

Chi possiede immobili all’estero dovrà fare i conti con il Quadro RW nella Dichiarazione dei redditi.
Nel D.L. 193/2016 è stato aggiunto l’articolo 7-quater, comma 23, del D.L.: «gli obblighi d’indicazione nella dichiarazione dei redditi non sussistono per gli immobili situati all’estero per i quali non siano intervenute variazioni nel corso del periodo d’imposta, fatti salvi i versamenti relativi all’imposta sul valore degli immobili situati all’estero».
Tuttavia, questo non significa che se si possiedono immobili all’estero, e non siano stati oggetto di variazioni (dunque acquisti, vendite, costituzioni di diritti reali…) non si debba dichiararli in sede di dichiarazioni dei redditi attraverso il Quadro RW. Infatti, quel Quadro serve anche per liquidare le patrimoniali (Ivie e Ivafe) dovute sugli asset esteri.
Inoltre, nell’RW di quest’anno bisogna inserire appositi codici a seconda dei quadri reddituali utilizzati per la dichiarazione dei redditi: eventuali dividendi derivanti da partecipazioni qualificate o i canoni di locazione di un immobile (1), interessi derivanti da obbligazioni o conti correnti o dividendi da partecipazioni non qualificate (2), capital gain derivanti dalla cessione di azioni (3), in caso di monitoraggio “accorpato” dei dossier titoli (4), per prodotti finanziari infruttiferi (5).
Attenzione infine alla white list, ovvero l’elenco di paesi collaborativi in ambito di controlli fiscali.

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Novità per i contratti di locazione concordati e 3+2

Dal 30 marzo scattano le novità per i contratti di locazione concordati a cominciare dall’estensione della formula “3+2” a tutti i comuni, anche piccoli.

Le novità
1) per stipulare un contratto concordato non c’è più l’obbligo dell’assistenza delle organizzazioni di proprietari e inquilini.
2) i contratti “3+2” possono essere stipulati per le abitazioni ubicate in tutti i comuni, non sono più riservati ai soli centri urbani ad «alta tensione abitativa».
Gli adeguamenti del canone, salvo che il locatore opti per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.
3) contratti “transitori”: non superano i 18 mesi e possono essere stipulati in tutti i comuni. In questo caso deve essere specificato il motivo della transitorietà, da provare (se la durata supera i 30 giorni) con apposita documentazione;
4) contratti fino a 30 giorni:  affitto e ripartizione degli oneri accessori sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.
5) contratti per studenti universitari: possono riguardare immobili siti nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea in un comune diverso da quello di residenza. Possono avere durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

Agevolazioni fiscali
1) il reddito imponibile dei fabbricati locati è ridotto del 30%,
2) se si sceglie la cedolare secca:
– l’aliquota è ulteriormente ridotta al 10% in presenza di contratti relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad “alta tensione abitativa”;
– la cedolare sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione,  sulla risoluzione e sulle proroghe.

Detrazioni fiscali
1) Ai soggetti titolari di contratti di locazione relativi ad abitazione principale, stipulati o rinnovati, spetta una detrazione pari a:
€ 495,80, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
€ 247,90 se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.
2) Ulteriore detrazione riguarda:
i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei 3 anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 Km dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;
i giovani dai 20 ai 30 anni, che stipulano un contratto da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro a cui sono stati affidati.
In tali casi, spetta una detrazione, per i primi 3 anni pari a:
– € 991,60, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
– € 495,80, se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.
Le suddette detrazioni da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole.
3) con i contratti a canone concordato, a prescindere dal luogo di ubicazione, ai fini Imu/Tasi l’imposta è determinata applicando riduzione al 75%.

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Immobili all’asta: regime agevolato esteso fino al 30 giugno

Le imprese avranno più tempo per beneficiare dell’agevolazione fiscale sui trasferimenti di immobili nell’ambito delle vendite giudiziarie.
La Legge di Bilancio 2017, infatti, ha prolungato la validità della norma agli atti emessi fino al 30 giugno e ha aumentato a 5 anni (invece dei 2 anni finora previsti) il periodo entro il quale va effettuato il “ri-trasferimento” dell’ immobile acquisito con imposizione indiretta agevolata.
Se non si realizza la condizione del “ri-trasferimento” entro i 5 anni, le imposte di registro e ipo-catastali sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi moratori.
L’agevolazione è stata introdotta l’anno scorso a favore delle imprese che acquistano immobili (sia abitativi che strumentali) nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione. Tali atti, secondo la nuova formulazione della norma, sono assoggettati “alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro cinque anni”. Pertanto, la sola condizione prevista ai fini del beneficio è che l’acquirente si impegni, dichiarandolo in atto, a ri-trasferire l’immobile acquistato all’asta giudiziaria entro 5 anni.
La stessa agevolazione (imposte di registro, ipo-catastali in misura “fissa”) è applicabile anche ai soggetti che “non svolgono attività d’impresa” purché in capo all’acquirente dell’immobile all’asta ricorrano le condizioni previste per la “prima casa”.
Restano ferme le ordinarie disposizioni previste in caso di false dichiarazioni nell’atto di acquisto o di rivendita nei 5 anni a partire dalla data dell’atto previste per la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.
Anche per tale fattispecie, la legge di Bilancio 2017 ha esteso al 30 giugno 2017 il periodo entro cui è possibile beneficiare dell’imposizione indiretta agevolata, mentre non opera la condizione del “ri-trasferimento” entro il quinquennio in quanto concernente le sole vendite a favore di imprese.

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