E’ stata prorogata a tutto il 2017 l’agevolazione fiscale prevista per acquisti di immobili abitativi in classe energetica A o B di nuova costruzione: gli acquirenti persone fisiche possono portare in detrazione dall’Irpef il 50% dell’Iva applicata in fattura dal costruttore.
Per essere ammessi al beneficio fiscale l’acquisto dell’immobile deve perfezionarsi nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 ed il 31 dicembre 2017. A tal fine è rilevante la data di trasferimento della proprietà e non la semplice stipula del contratto preliminare di compravendita, pur se integrata dal versamento da parte dell’acquirente di acconti prezzo o caparre confirmatorie.
Come per le detrazioni Irpef anche per le ristrutturazioni edilizie, lo sconto fiscale in questione non può essere fruito interamente nell’anno d’imposta in cui si procede all’acquisto ma deve essere ripartito su un periodo di dieci anni (anno di acquisto dell’immobile e nove successivi). A differenza di quanto previsto per il bonus per ristrutturazioni edilizie, per il quale è previsto un plafond massimo di fruibilità pari a € 48.000/€ 96.000, la detrazione Irpef in questione non è soggetta ad alcun limite.
Il vostro consulente vi può aiutare a districarvi nella normativa.
Sono comunque agevolati gli acquirenti “soggetti passivi Irpef”, dunque persone fisiche, imprenditori individuali e tutti i soggetti che producono redditi in forma associata quali società semplici, S.n.c., S.a.s. per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.
Relativamente, invece, al lato del venditore la norma parla di cessioni effettuate da parte di “imprese costruttrici”; pertanto, rientrano certamente in questa categoria le imprese che hanno costruito l’immobile ex novo (direttamente o mediante contratto di appalto). L’agevolazione è estesa anche alle cessioni da parte di imprese che abbiano realizzato sugli immobili esclusivamente lavori di ripristino o, comunque, di ristrutturazione. Se invece il costruttore si sia limitato a una mera manutenzione straordinaria sull’abitazione, nella compravendita non sarà in alcun modo applicabile l’agevolazione in questione.
La detrazione non si applica soltanto agli acquisti della “prima casa” ma anche agli acquisti della “seconda casa” o della “terza casa”, comprese le abitazioni di lusso; dovrà tuttavia trattarsi sempre di immobili aventi destinazione residenziale. L’agevolazione in esame può applicarsi inoltre anche alla pertinenza dell’unità abitativa (posto auto, box, cantina, etc.) realizzata o ristrutturata in classe energetica A o B, a condizione che l’acquisto della stessa avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.
Peraltro, è prevista anche la possibilità di cumulare – seppure con determinati limiti – la detrazione in questione con altre agevolazioni fiscali connesse agli immobili. Ad esempio, nel caso di acquisto di un’abitazione in classe energetica A o B, facente parte di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione, l’acquirente sarà ammesso sia alla detrazione del 50% dell’Iva sull’acquisto, sia alla detrazione Irpef del 50% calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile (articolo 16-bis, comma 3, del Tuir).
Nel rispetto del principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, tuttavia, il 50% dell’Iva già recuperato con la detrazione per gli immobili “a risparmio energetico” dovrà essere “scorporato” dal prezzo di vendita su cui computare il 25% previsto per gli acquisti di immobili facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati, onde evitare duplicazioni.
Infine, va ricordato che la detrazione Irpef per l’acquisto di immobili in classe energetica A o B è basata sull’Iva pagata dall’acquirente nel corso dell’anno secondo il “principio di cassa”.